jlk – Investasi properti mungkin terdengar seperti pilihan yang menarik bagi banyak orang. Bagaimana tidak, dengan memiliki properti, kita bisa mendapatkan penghasilan dari sewa, kenaikan nilai, atau bahkan penjualan.
Selain itu, properti juga merupakan aset yang nyata, yang bisa kita lihat, sentuh, dan rasakan. Tidak seperti saham, reksa dana, atau obligasi yang hanya ada di kertas atau layar.
Namun, sebelum kita terburu-buru membeli properti untuk investasi, ada baiknya kita mengetahui apa saja keuntungan dan risiko yang terkait dengan investasi properti.
Karena, tidak semua properti bisa memberikan keuntungan, dan tidak semua investor bisa mengelola properti dengan baik.
Jadi, mari kita simak ulasan berikut ini dengan gaya santai, lugas, sederhana, sarkastik, mengandung humor klakar, cerdas, dan logis dengan contoh, dimulai dari prolog yang tajam dan ending yang kritis.
Apa Itu Investasi Properti?
Investasi properti adalah salah satu bentuk investasi yang paling populer di Indonesia. Menurut data Otoritas Jasa Keuangan (OJK), nilai aset properti di Indonesia mencapai Rp 4.623 triliun pada akhir 2020, naik 3,5% dari tahun sebelumnya.
Investasi properti adalah kegiatan membeli, menyewakan, atau menjual properti dengan tujuan mendapatkan keuntungan.
Properti yang dimaksud bisa berupa tanah, rumah, apartemen, ruko, kantor, gudang, hotel, atau jenis bangunan lainnya. Investasi properti bisa dilakukan oleh individu, kelompok, atau perusahaan.
Investasi properti memiliki dua sumber keuntungan, yaitu pendapatan operasional dan pendapatan modal.
Pendapatan operasional adalah penghasilan yang diperoleh dari penyewaan properti, seperti uang sewa, biaya layanan, atau biaya parkir.
Pendapatan modal adalah kenaikan nilai properti yang terjadi seiring dengan waktu, inflasi, atau perkembangan lokasi.
Investasi properti juga memiliki dua jenis, yaitu investasi properti jangka pendek dan investasi properti jangka panjang.
Investasi properti jangka pendek adalah kegiatan membeli properti dengan harga murah, kemudian merenovasi atau memperbaiki properti tersebut, dan menjualnya kembali dengan harga tinggi dalam waktu singkat.
Investasi properti jangka panjang adalah kegiatan membeli properti dengan harga wajar, kemudian menyewakannya kepada penyewa, dan mempertahankan kepemilikan properti tersebut hingga harga properti meningkat secara signifikan.
Keuntungan Investasi Properti
Investasi properti memiliki beberapa keuntungan yang membuatnya menjadi pilihan favorit banyak orang, antara lain:
Stabilitas nilai
Properti adalah aset yang relatif stabil dan tidak terlalu terpengaruh oleh fluktuasi pasar. Properti juga memiliki nilai intrinsik yang tinggi, karena memiliki fungsi dasar sebagai tempat tinggal atau beraktivitas.
Selain itu, properti juga memiliki nilai ekstrinsik yang bisa meningkat seiring dengan perkembangan lokasi, infrastruktur, atau permintaan. Dengan demikian, properti bisa menjadi lindung nilai dari inflasi atau krisis ekonomi.
Penghasilan pasif
Properti bisa menghasilkan penghasilan pasif dari penyewaan, yang bisa menjadi sumber pendapatan tambahan bagi pemiliknya.
Penghasilan pasif ini bisa digunakan untuk membayar cicilan, biaya perawatan, pajak, atau kebutuhan lainnya.
Penghasilan pasif ini juga bisa meningkat seiring dengan kenaikan harga sewa atau permintaan properti.
Pengaruh leverage
Properti bisa dibeli dengan menggunakan utang, seperti kredit pemilikan rumah (KPR) atau kredit pemilikan apartemen (KPA).
Dengan menggunakan utang, kita bisa membeli properti dengan modal yang lebih kecil, dan mendapatkan keuntungan yang lebih besar.
Misalnya, kita membeli properti seharga Rp 1 miliar dengan uang muka 20% atau Rp 200 juta, dan sisanya Rp 800 juta dengan KPR. Setelah lima tahun, properti tersebut naik menjadi Rp 1,5 miliar, dan kita menjualnya.
Maka, keuntungan yang kita dapatkan adalah Rp 500 juta, dikurangi Rp 800 juta plus bunga KPR. Jika bunga KPR adalah 10% per tahun, maka total cicilan KPR selama lima tahun adalah sekitar Rp 1,06 miliar.
Jadi, keuntungan bersih yang kita dapatkan adalah sekitar Rp 440 juta, atau 220% dari modal awal. Coba bandingkan jika kita membeli properti dengan uang tunai, maka keuntungan yang kita dapatkan hanya sekitar 50% dari modal awal.
Pengendalian penuh
Properti adalah aset yang bisa kita kendalikan secara penuh. Kita bisa menentukan kapan membeli, kapan menjual, kapan menyewa, kapan merenovasi, atau kapan memperbaiki properti tersebut.
Kita juga bisa menentukan siapa penyewa, berapa harga sewa, atau apa syarat dan ketentuan sewa. Kita juga bisa memanfaatkan properti tersebut untuk keperluan pribadi, seperti tempat tinggal, tempat usaha, atau tempat investasi lainnya.
Risiko Investasi Properti
Investasi properti tidak selalu berjalan mulus dan tanpa risiko. Ada beberapa risiko yang harus diwaspadai oleh investor properti, antara lain:
Modal besar
Properti adalah aset yang membutuhkan modal yang besar untuk memulai. Kita harus menyiapkan uang muka, biaya administrasi, biaya notaris, biaya balik nama, biaya perizinan, dan biaya lainnya.
Selain itu, kita juga harus membayar cicilan, bunga, pajak, asuransi, dan biaya perawatan properti. Jika kita tidak memiliki modal yang cukup, kita bisa terjebak dalam utang yang berkepanjangan dan sulit dilunasi.
Likuiditas rendah
Properti adalah aset yang tidak likuid, artinya sulit untuk dijual atau ditukar dengan uang tunai dalam waktu singkat.
Proses jual beli properti bisa memakan waktu berbulan-bulan, bahkan bertahun-tahun, tergantung pada kondisi pasar, lokasi, kualitas, atau harga properti.
Jika kita membutuhkan uang dalam waktu mendesak, kita mungkin harus menjual properti dengan harga di bawah pasar, atau bahkan tidak laku sama sekali.
Peraturan ketat
Properti adalah aset yang tunduk pada peraturan yang ketat dari pemerintah, baik pusat maupun daerah.
Kita harus memperhatikan aspek legal, perpajakan, lingkungan, sosial, dan lainnya. Kita harus memiliki sertifikat hak milik, IMB, PBB, BPHTB, dan dokumen lainnya.
Kita juga harus mematuhi aturan zonasi, tata ruang, ketinggian bangunan, luas tanah, dan lainnya. Kita juga harus menghormati hak-hak masyarakat sekitar, seperti hak akses, hak air, hak udara, dan lainnya.
Jika kita melanggar peraturan tersebut, kita bisa mendapatkan sanksi administratif, pidana, atau perdata.
Risiko operasional
Properti adalah aset yang memiliki risiko operasional, yaitu risiko yang timbul dari pengelolaan properti itu sendiri.
Risiko operasional bisa berupa kerusakan fisik, kebakaran, banjir, gempa, pencurian, vandalisme, atau bencana lainnya.
Risiko operasional juga bisa berupa kesulitan mencari penyewa, penyewa yang tidak membayar, penyewa yang merusak properti, penyewa yang mengajukan gugatan, atau masalah lainnya.
Risiko operasional ini bisa mengurangi nilai atau penghasilan properti, bahkan membuat properti tidak berfungsi sama sekali.
Apakah Investasi Properti Itu Sebanding?
Investasi properti memang menawarkan banyak keuntungan, namun juga memiliki risiko yang tidak bisa diabaikan. Oleh karena itu, sebelum memutuskan untuk berinvestasi dalam properti, ada beberapa hal yang perlu dipertimbangkan.
Pertama, pastikan Anda memiliki pengetahuan yang cukup tentang properti. Pelajari tentang pasar properti, hukum properti, teknik penilaian properti, strategi investasi properti, dan lainnya. Anda bisa belajar dari buku, kursus, seminar, mentor, atau praktisi properti.
Kedua, pastikan Anda memiliki modal yang cukup. Jangan sampai investasi properti membuat Anda terjebak dalam utang yang berkepanjangan dan sulit dilunasi. Jika perlu, konsultasikan dengan penasihat keuangan atau kreditur Anda.
Ketiga, pastikan Anda memiliki waktu yang cukup. Investasi properti membutuhkan waktu untuk mencari properti, menegosiasikan harga, mengurus dokumen, merawat properti, mencari penyewa, menagih sewa, dan lainnya. Jika Anda tidak memiliki waktu yang cukup, pertimbangkan untuk menggunakan jasa agen properti atau manajer properti.
Keempat, pastikan Anda memiliki sikap yang tepat. Investasi properti membutuhkan kesabaran, ketekunan, keberanian, dan kebijaksanaan. Jangan terburu-buru membeli properti, tetapi juga jangan ragu-ragu jika sudah menemukan properti yang tepat. Jangan takut mengambil risiko, tetapi juga jangan lupa untuk selalu berhati-hati.
Kelima, pastikan Anda memiliki rencana yang jelas. Tentukan tujuan investasi Anda, pilih strategi investasi yang sesuai, identifikasi properti target Anda, hitung proyeksi keuntungan dan risiko Anda, dan evaluasi kinerja investasi Anda secara berkala.
Jadi, apakah investasi properti itu sebanding? Jawabannya tergantung pada Anda. Jika Anda memiliki pengetahuan, modal, waktu, sikap, dan rencana yang tepat, investasi properti bisa menjadi pilihan yang sangat menguntungkan. Namun, jika Anda tidak memiliki salah satu atau beberapa hal tersebut, investasi properti bisa menjadi pilihan yang sangat berisiko.
Akhir kata, investasi properti bukanlah jalan pintas untuk menjadi kaya, tetapi merupakan proses panjang yang membutuhkan kerja keras, belajar terus menerus, dan membuat keputusan yang bijaksana. Selamat berinvestasi!