Anda mungkin pernah mendengar istilah BPHTB, singkatan dari Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. BPHTB adalah pajak yang dikenakan kepada orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan, baik karena jual beli, hibah, waris, atau peristiwa hukum lainnya.
Namun, apakah Anda tahu bahwa BPHTB tidak hanya berlaku untuk hak milik, tetapi juga untuk hak guna bangunan (HGB)? HGB adalah hak yang diberikan oleh negara kepada orang pribadi atau badan untuk menggunakan dan memanfaatkan tanah negara selama jangka waktu tertentu, biasanya 30 tahun dan dapat diperpanjang.
Lalu, bagaimana cara menghitung dan membayar BPHTB untuk HGB? Apa saja syarat dan ketentuan yang harus dipenuhi? Dan apa saja manfaat dan tantangan yang dihadapi oleh pemegang HGB? Artikel ini akan menjawab pertanyaan-pertanyaan tersebut dengan mendalam, jelas, jernih, jenaka, faktual, data yang akurat dan informasi yang tidak mengarang (mengada-ada).
Cara Menghitung dan Membayar BPHTB untuk HGB
Menurut Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan Antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah, tarif BPHTB adalah 5% dari nilai perolehan objek pajak (NPOP). NPOP adalah harga transaksi atau nilai pasar, mana yang lebih tinggi, dikurangi dengan nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak (NPOPTKP).
NPOPTKP adalah nilai minimum yang tidak dikenakan BPHTB, yang ditetapkan oleh pemerintah daerah sesuai dengan kemampuan ekonomi masyarakat setempat. NPOPTKP berbeda-beda di setiap daerah, tetapi umumnya berkisar antara Rp 60 juta hingga Rp 300 juta.
Contoh: Anda membeli tanah seluas 200 m2 dengan HGB di Tangerang dengan harga Rp 800 juta. NPOPTKP di Tangerang adalah Rp 100 juta. Maka, NPOP Anda adalah Rp 800 juta – Rp 100 juta = Rp 700 juta. BPHTB yang harus Anda bayar adalah 5% x Rp 700 juta = Rp 35 juta.
Untuk membayar BPHTB, Anda harus mengisi Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD) BPHTB secara online melalui situs resmi pemerintah daerah setempat. Selain SSPD, Anda juga harus melampirkan dokumen-dokumen berikut:
- Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) PBB untuk tahun yang bersangkutan.
- Fotokopi KTP wajib pajak.
- Fotokopi Surat Tanda Terima Setoran (STTS)/struk ATM bukti pembayaran PBB untuk 5 tahun terakhir.
- Fotokopi akta perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan.
Setelah mengisi dan mengunggah dokumen-dokumen tersebut, Anda akan mendapatkan kode bayar yang dapat digunakan untuk membayar BPHTB melalui bank atau ATM. Setelah membayar, Anda akan mendapatkan bukti pembayaran BPHTB yang harus disimpan sebagai syarat pengurusan sertifikat HGB.
Syarat dan Ketentuan HGB
HGB adalah hak yang bersifat sementara dan dapat berakhir karena beberapa hal, antara lain:
- Jangka waktu HGB habis dan tidak diperpanjang.
- Pemegang HGB meninggal dunia dan tidak ada ahli waris yang meneruskan haknya.
- Pemegang HGB tidak memanfaatkan tanah sesuai dengan tujuan dan persyaratan yang ditetapkan.
- Pemegang HGB melepaskan haknya kepada negara atau pihak lain.
- Tanah yang diberi HGB dikembalikan kepada negara karena kepentingan umum.
Untuk memperoleh, memperpanjang, atau memindahtangankan HGB, pemegang HGB harus memenuhi syarat dan ketentuan yang diatur oleh Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, antara lain:
- Pemegang HGB harus berstatus warga negara Indonesia (WNI) atau badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
- Luas tanah yang diberi HGB tidak boleh melebihi 20 hektar untuk orang pribadi dan 25 hektar untuk badan hukum, kecuali ada izin khusus dari Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional.
- Pemegang HGB harus memanfaatkan tanah sesuai dengan tujuan dan persyaratan yang ditetapkan dalam sertifikat HGB, misalnya untuk perumahan, pertanian, industri, atau perdagangan.
- Pemegang HGB harus membayar iuran tahunan kepada negara sebesar 0,5% dari nilai jual objek pajak (NJOP) tanah yang diberi HGB.
- Pemegang HGB dapat memindahtangankan haknya kepada pihak lain dengan syarat mendapat persetujuan tertulis dari pejabat yang berwenang dan membayar BPHTB.
Manfaat dan Tantangan HGB
HGB memiliki beberapa manfaat, antara lain:
- Memberikan kepastian hukum bagi pemegang HGB untuk menggunakan dan memanfaatkan tanah negara selama jangka waktu tertentu.
- Memberikan fleksibilitas bagi pemegang HGB untuk memindahtangankan haknya kepada pihak lain, baik secara keseluruhan maupun sebagian, dengan syarat dan ketentuan yang berlaku.
- Memberikan kemudahan bagi pemegang HGB untuk mendapatkan kredit perbankan dengan menjaminkan sertifikat HGB sebagai agunan.
Namun, HGB juga memiliki beberapa tantangan, antara lain:
- Memerlukan biaya yang cukup besar untuk mengurus sertifikat HGB, membayar BPHTB, dan membayar iuran tahunan kepada negara.
- Memerlukan perhatian dan pengawasan yang ketat untuk memastikan bahwa tanah yang diberi HGB dimanfaatkan sesuai dengan tujuan dan persyaratan yang ditetapkan, serta tidak disalahgunakan oleh pihak lain.
- Memerlukan kesiapan dan kewaspadaan untuk menghadapi kemungkinan berakhirnya HGB karena alasan-alasan yang telah disebutkan sebelumnya.
Semoga artikel ini bermanfaat dan memberikan informasi yang Anda butuhkan. Jika Anda memiliki pertanyaan, saran, atau kritik, silakan tulis di kolom komentar di bawah ini. Terima kasih.