Anda mungkin pernah mendengar kisah pilu seorang pembeli rumah yang sudah membayar lunas kepada developer, namun developer menolak menandatangani akta jual beli (AJB) dengan berbagai alasan. Apa yang bisa Anda lakukan jika mengalami hal serupa? Apakah Anda bisa menuntut pengembalian uang atau ganti rugi? Atau apakah Anda harus menyerah dan mencari rumah lain?
AJB adalah dokumen penting yang menjadi bukti perpindahan hak atas tanah dan bangunan dari penjual ke pembeli. Tanpa AJB, Anda tidak bisa mendaftarkan kepemilikan tanah dan bangunan Anda ke kantor pertanahan. AJB juga menjadi dasar untuk membayar pajak bumi dan bangunan (PBB) dan biaya-biaya lain yang berkaitan dengan tanah dan bangunan.
AJB dibuat oleh pejabat pembuat akta tanah (PPAT), yang merupakan pejabat umum yang berwenang membuat akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun. AJB harus ditandatangani oleh penjual dan pembeli di hadapan PPAT, sesuai dengan prosedur yang diatur dalam peraturan perundang-undangan.
Namun, dalam praktiknya, tidak jarang terjadi kasus di mana developer menolak menandatangani AJB dengan alasan-alasan yang tidak jelas, seperti tidak ada waktu, sulit dihubungi, atau masih menunggu proses administrasi. Developer juga bisa menolak menandatangani AJB karena ada permasalahan atau sengketa mengenai kepemilikan atau kewenangan mengalihkan hak atas tanah dan bangunan yang dijual.
Hal ini tentu merugikan Anda sebagai pembeli, yang sudah membayar sejumlah uang kepada developer, baik secara tunai maupun kredit. Anda berhak mendapatkan AJB sebagai bukti sah bahwa Anda sudah menjadi pemilik tanah dan bangunan yang Anda beli. Jika developer menolak menandatangani AJB, Anda bisa mengambil langkah hukum untuk menyelesaikan masalah ini.
Langkah hukum yang bisa Anda lakukan tergantung pada jenis perjanjian yang Anda buat dengan developer sebelumnya. Biasanya, developer menjual rumah dengan sistem perjanjian pengikatan jual beli atau perjanjian pendahuluan jual beli (PPJB). PPJB adalah kesepakatan antara developer dan pembeli untuk melakukan jual beli rumah atau satuan rumah susun yang dapat dilakukan oleh developer sebelum pembangunan untuk rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk rumah tunggal dan rumah deret yang dibuat di hadapan notaris.
PPJB mengatur hal-hal yang berkaitan dengan jual beli rumah, seperti identitas para pihak, uraian objek PPJB, harga rumah dan tata cara pembayaran, jaminan developer, hak dan kewajiban para pihak, waktu serah terima bangunan, pemeliharaan bangunan, pengalihan hak, pembatalan dan berakhirnya PPJB, serta penyelesaian sengketa.
Jika Anda sudah membuat PPJB dengan developer, Anda bisa mengacu pada ketentuan mengenai pembatalan PPJB yang ada dalam perjanjian tersebut. Biasanya, PPJB menyebutkan alasan-alasan yang dapat menyebabkan pembatalan PPJB, baik karena kelalaian developer maupun pembeli, serta akibat-akibat hukum yang timbul dari pembatalan tersebut.
Salah satu alasan yang dapat menyebabkan pembatalan PPJB adalah jika developer tidak menandatangani AJB dalam waktu yang ditentukan dalam perjanjian. Jika hal ini terjadi, Anda bisa mengirimkan surat peringatan kepada developer untuk segera menandatangani AJB. Jika developer tetap tidak menandatangani AJB, Anda bisa mengajukan pembatalan PPJB secara sepihak.
Akibat hukum dari pembatalan PPJB karena kelalaian developer adalah developer harus mengembalikan seluruh uang yang sudah diterima dari pembeli, beserta bunga dan biaya-biaya lain yang timbul akibat pembatalan tersebut. Hal ini diatur dalam Pasal 22L ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman.
Jika developer tidak mau mengembalikan uang Anda, Anda bisa mengajukan gugatan perdata ke pengadilan negeri yang berwenang. Anda bisa menuntut developer untuk membayar ganti rugi atas kerugian yang Anda alami akibat penolakan developer menandatangani AJB. Anda juga bisa menuntut developer untuk menyerahkan tanah dan bangunan yang Anda beli, jika Anda masih ingin memiliki rumah tersebut.
Selain itu, Anda juga bisa melaporkan developer ke pihak berwenang, seperti Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat, Badan Pertanahan Nasional, atau asosiasi pengembang perumahan, jika developer terbukti melanggar ketentuan peraturan perundang-undangan yang mengatur tentang penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman.
Dengan demikian, Anda tidak perlu takut jika menghadapi developer yang menolak menandatangani AJB. Anda memiliki hak dan perlindungan hukum untuk mendapatkan tanah dan bangunan yang Anda beli, atau mengembalikan uang Anda jika Anda membatalkan transaksi jual beli rumah. Anda bisa mengambil langkah hukum yang sesuai dengan perjanjian yang Anda buat dengan developer dan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.